Gli uffici flessibili occupano globalmente oltre 11 milioni di metri quadri (secondo le stime di Cushman & Wakefield di aprile 2019), con un enorme potenziale di sviluppo, non solo per i tassi di crescita vertiginosa degli spazi disponibili ma anche, e soprattutto, perché il modello sta dimostrando di essere sempre più capace di generare profitti. Tanto da essere entrato di diritto tra le categorie del real estate. A dirlo i numeri raccolti dall’Ufficio Studi di Copernico.
Nel 2018 hanno aperto oltre 2mila nuovi spazi di coworking di cui mille in Usa, ma la città più dinamica è Londra con un nuovo coworking che viene inaugurato ogni 5 giorni (contro i 7,5 giorni della media newyorkese). Secondo le stime di Coworking Resources, nel 2020 il numero di spazi supererà i 20mila (dai 16mila del 2018) per sfiorare la soglia dei 26mila nel 2022 e ipotizzando tassi di crescita omologhi a quello attuale, ovvero un aumento del 42% anno su anno.
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Oltre il 40% dei coworking è profittevole
Questi numeri non devono stupire: il coworking è un business profittevole per chi vi opera ma anche per le società dell’immobiliare che possono guadagnare di più convertendo le proprie proprietà in spazi dedicati allo Smart Working. Copernico – la rete di luoghi di lavoro, uffici flessibili e servizi di Smart Working – confrontando le maggiori fonti di dati sul settore, rivela che nel 2018 il 42% di tutti gli spazi censiti era profittevole (contro il 40% di un anno prima): inoltre dal 2013 il dato mostra una crescita costante a indicare che il business stia diventando sempre più redditizio. I profitti derivanti dagli uffici privati sono aumentati del 9% dal 2017 e ammontano al 27% del totale del flusso di reddito del coworking. Inoltre sono diminuiti del 3% i costi di affitto per gli operatori, che oggi pesano sulle spese totali per il 37%: la ragione potrebbe essere nella scelta delle location, nel fatto che gli operatori tendono ad acquisire gli asset o che riescano a ottenere condizioni di leasing più vantaggiose.
Coworking: una categoria del real estate
D’altronde è sempre più evidente anche per gli operatori di real estate che il coworking sia un modo molto redditizio di trattare gli immobili commerciali, e proprio per questo aumenta il potere contrattuale di chi questi spazi li prende in leasing: sempre secondo Cushman & Wakefield i grandi immobiliaristi sono oggi propensi ad allocare tra il 15 e il 30% del proprio patrimonio immobiliare in coworking.
Demografia e urbanizzazione fanno la differenza
Ovviamente, è necessario fare dei distinguo. Secondo l’ultimo aggiornamento del report European Coworking Hotspot Index di aprile, ci sono alcuni fattori economici e costruttivi, altri demografici e sociali, che favoriscono la domanda di spazi flessibili in determinate città. Nella top-ten europea risaltano Londra e Parigi e, in maniera meno scontata, Stoccolma e Dublino. Milano e Roma che ospitano rispettivamente l’1,1% e lo 0,4% del totale degli spazi flessibili censiti in Europa, crescono rapidamente (basti pensare che nell’ultimo biennio Milano è passato dal 2% al 10% del take-up totale italiano) e dunque sono, secondo la società di consulenza immobiliare, tra i più promettenti mercati in Europa per dimensioni, canoni di locazione, durata dei contratti e elevata presenza di società che operano nel settore delle tecnologie dell’informazione e delle comunicazioni.
Italian Coworking nota come, nel 2018, a quasi un decennio dall’arrivo del primo spazio di questo tipo in Italia, i coworking erano già 550, uno ogni 108mila abitanti, distribuiti su tutto il territorio nazionale. Una crescita costante e continua, tanto che a inizio 2019 il numero era già salito oltre le 660 unità. Sorprendentemente, solo il 32% ha sede in un centro al di sopra dei 200mila abitanti, mentre non più del 37% in una città metropolitana: un coworking su 4 è invece fuori dalle aree metropolitane, in agglomerati con meno di 50milabitanti.
In Italia, età e investimento incidono sulla generazione di profitti
Secondo l’analisi indipendente Global Coworking Survey, nel 2013 a livello globale gli spazi flessibili profittevoli erano il 32%, saliti al 42% nel 2018, mentre quelli in perdita sono scesi dal 36% al 26%.
Il dato sulla redditività degli spazi italiani, invece, vede solo il 30% dei coworking in attivo nel 2017. La ragione sta nel modo in cui il modello è stato recepito in Italia: sebbene circa l’80% di coworking abbia la forma giuridica di società di capitali (Srl o Spa), solo un terzo nasce con l’aspirazione di “fare business” e dunque come un’attività core da cui trarre un utile. La maggioranza dei coworking italiani viene avviata con motivazioni diverse e spesso in maniera collaterale rispetto a un’attività principale per la quale, attraverso il coworking, si cercano nuovi clienti o visibilità (44% dei coworking) o semplicemente di ridurre le spese della propria struttura aziendale (questa motivazione fa capo al 20% degli spazi censiti).
Nel mondo, in media, si raggiunge il break-even a 13 mesi dall’apertura. Per l’Italia invece, secondo Italian Coworking, il break-even point richiede circa tre anni. Questo scarto è strettamente legato all’investimento medio dei coworking italiani, che si aggira intorno ai 50mila euro, mentre poco più del 13% investe oltre 100mila euro. Ma chi investe di più sembra avere più chances di redditività e di raggiungere il break-even in un tempo più breve (circa 2 anni). Anche l’indice di equipaggiamento degli spazi, in particolare le dotazioni di sicurezza e tecnologiche, confermano che investire di più paga.
La piena occupazione è il driver della performance nel mondo
Nel mondo, a fare la differenza tra spazi profittevoli e quelli che non lo sono è principalmente la quota di occupazione in correlazione con la disponibilità di spazi: lo studio globale indica che 3 su 4 dei coworking con oltre 200 membri sono in break-even, e maggiore è la dimensione, maggiori sono i profitti (a patto di essere alla massima capacità). Inoltre, la dimensione della città che ospita lo spazio è correlata positivamente con la generazione di profitto: tuttavia, nelle città di oltre un milione di abitanti dove hanno sede più di 50 cowo, la profittabilità crolla di nuovo.
A far aumentare i profitti e la sostenibilità finanziaria sono infine soprattutto gli uffici privati, mentre offrire troppe meeting rooms è dannoso per i conti. Così solo un quarto dei cowo che non offrono uffici privati sono in profitto, contro la metà di quelli che offrono questo servizio: se gli spazi comuni occupano oltre un quarto dello spazio o da essi deriva oltre un quarto dei profitti, il business inizia a diventare rischioso oltre la media.
Piccolo non è bello
Anche per quanto riguarda l’Italia, piccolo non è bello. Anche se la soglia di membri per il raggiungimento della redditività resta sorprendentemente bassa (meno di 20), tra gli spazi di grandi dimensioni la quota dei coworking in perdita scende e aumenta sia il numero dei più redditizi uffici privati (che passano in media da 2 a oltre 10), sia le opportunità per l’offerta di sale e altre attività/servizi. E, ovviamente, a proposito di dimensione, i coworking nelle città oltre i 100 mila abitanti e, in particolare, quelli in grossi agglomerati oltre i 500 mila abitanti del Nord hanno una migliore performance. Anche se, anche nelle città più piccole e addirittura piccolissime, non perdono più che nei grossi centri.
