Il mercato dei data center in Emea continua a espandersi a ritmo sostenuto, ma la crescita incontra sempre più ostacoli, dall’energia ai vincoli territoriali, come rileva l’ Emea Data Centres Market Report di Colliers aggiornato al primo semestre 2026.
La forte domanda proveniente dal cloud hyperscale, dai carichi di lavoro di intelligenza artificiale e dai requisiti di infrastrutture digitali sovrane continua a trainare l’attività in tutta la regione. Tuttavia, la disponibilità di energia, le tempistiche di connessione alla rete e i vincoli di pianificazione stanno influenzando sempre più dove e come è possibile realizzare nuove capacità. In questo contesto, la certezza della realizzazione sta diventando un fattore chiave di differenziazione. La disponibilità di energia elettrica, la fiducia nella pianificazione e percorsi di esecuzione credibili condizionano in misura crescente le decisioni di investimento.
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Data center, nodo energia: Italia meta alternativa
In particolare, i vincoli di fornitura si stanno aggravando nei principali mercati europei, ovvero Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino (FLAPD), dove l’accesso alla rete elettrica limita l’espansione. Questo crea opportunità per i mercati alternativi, tra cui quello di Milano.
Irlanda, Germania e Regno Unito sono specificamente citati come paesi che soffrono di “gravi limitazioni alla rete elettrica”. Di conseguenza, gli operatori di data center si stanno orientando verso strategie alternative di generazione di energia, come l’autoproduzione e le microreti. Gli sviluppatori si stanno inoltre espandendo in mercati al di fuori delle aree FLAPD, come Madrid, Milano, Lisbona e i paesi nordici.
Trasformazione strutturale negli investimenti
Secondo lo studio è in corso una “trasformazione strutturale” nel modo e nella localizzazione degli investimenti. Il ruolo dei grandi hub resta ma il futuro dipende da un numero crescente di fattori.
Londra, Francoforte, Parigi, Milano, Helsinki e Riyadh rappresentano 7 GW di capacità in costruzione e pianificata, il che dimostra “la continua importanza degli hub consolidati e il ruolo crescente dei nuovi mercati nell’assorbire la domanda”.
Tuttavia, sebbene siano stati annunciati progetti per 78 GW nell’area Emea, la conversione di questa capacità pianificata in capacità operativa dipenderà dalla disponibilità delle infrastrutture e dall’alimentazione elettrica, piuttosto che dai soli fondamentali della domanda.
Energia “filtro determinante dei capitali”
“L’energia è diventata il filtro determinante per i capitali in questo settore”, ha affermato Gonzalo Martin, responsabile dei mercati dei capitali per i data center in Emea di Colliers. “Gli investitori non si limitano più a sostenere la crescita della domanda, ma danno priorità ad asset e località in cui l’accesso all’energia è sicuro e garantito. Ciò sta accelerando la rotazione dei capitali verso mercati in grado di supportare implementazioni su larga scala, anche se storicamente si trovavano al di fuori del centro nevralgico”.
Lottie Tollman, responsabile della consulenza sui data center per l’area Emea di Colliers, ha aggiunto: “La divergenza tra la capacità annunciata e l’offerta effettivamente disponibile si sta ampliando. I tempi di connessione alla rete, la complessità delle autorizzazioni e il fabbisogno energetico sono ora le variabili critiche. I mercati con infrastrutture energetiche allineate e chiarezza normativa registreranno una crescita molto maggiore nel prossimo ciclo”.
I numeri del mercato data center in Emea
Questa edizione del primo semestre 2026 del report di Colliers contiene una visione comparativa strutturata dei mercati e delle regioni che plasmeranno la prossima fase di crescita dei data center. Utilizzando il framework proprietario Colliers Market Dynamics, ogni mercato viene valutato in base alla maturità e alla crescita potenziale, fornendo a investitori, operatori e sviluppatori una visione coerente delle opportunità attuali e delle loro prospettive future.
Questi i dati salienti riportati.
Innanzitutto la capacità operativa in Emea: 12,5 GW, concentrata nei principali mercati FLAP-D di Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino. Poi, come indicato, 7 GW di capacità pianificata nei mercati con la maggiore capacità in fase di sviluppo: Londra, Francoforte, Parigi, Milano, Helsinki e Riyadh.
I progetti in fase iniziale valgono 78 GW, tra cui importanti campus su scala gigawatt di WBS Power, DataVolt, Freo Group, Mistral AI, DATA4, Sesterce, Merlin Properties, Ecogrid Energy, Tritax, EdgeConnex e G42.
I tempi di connessione alla rete sempre più decisivi
Il report sottolinea ancora che i tempi di connessione alla rete in Europa continuano ad allungarsi man mano che viene pianificata e costruita una maggiore capacità di data center. Nel Regno Unito, i tempi medi di connessione alla rete per i data center superano gli otto anni. Altri mercati europei registrano tempi di attesa simili.
Tuttavia, questo problema è tutt’altro che limitato all’area Emea. La disponibilità di energia e la capacità della rete stanno diventando il principale vincolo alla crescita dei data center a livello globale. Negli Stati Uniti, ad esempio, il tempo medio di interconnessione alla rete ha raggiunto circa cinque anni, mentre la costruzione di un data center per l’intelligenza artificiale richiede in media tra un anno e mezzo e due anni.
Non a caso, la potenza, le tempistiche di rete e la pianificazione hanno superato la domanda come principali vincoli, spingendo gli operatori verso l’autoproduzione, le microreti e le strategie di sviluppo connesse all’energia.
Milano nel centro di gravità del mercato
Conseguenza delle nuove dinamiche è anche l’allargamento del centro di gravità del mercato: ora Madrid, Milano, Lisbona, i Paesi nordici e alcuni mercati dell’Europa centrale e orientale attraggono un crescente interesse da parte di investitori e operatori.
Lo sviluppo in Medio Oriente è guidato da Emirati Arabi Uniti e Arabia Saudita grazie a strategie digitali sostenute dallo Stato e a infrastrutture energetiche pronte per l’iperscalabilità.
Quanta energia consumano i data center
Il consumo di energia elettrica da parte dei data center è destinato a esplodere nel corso del 2026: secondo Gartner, a fine anno si raggiungeranno i 565 terawattora (TWh), rispetto ai 447 TWh registrati nel 2025.
“La continua domanda di carichi di lavoro di AI ad alta intensità di calcolo sta guidando una crescita senza precedenti del consumo energetico dei data center, mentre la capacità di intelligenza artificiale è ora limitata dalla disponibilità di energia, rendendo la sicurezza energetica dei data center il nuovo terreno di scontro per la scalabilità e la protezione dei margini nella corsa globale all’AI”, spiega Linglan Wang, director analyst di Gartner.
Anche in Italia, come ha sottolineato su CorCom Leonardo Rossetto, principal at Arthur D. Little, si osserva una crescita repentina delle richieste di connessione, passate da 30 a circa 80 GW, con una concentrazione significativa nel Nord-Ovest e un polo milanese che da solo sfiora i 12 GW.
Tuttavia, la dimensione della pipeline è profondamente diversa dalla dimensione del fabbisogno reale. Solo 700 MW sono contrattualizzati e 7,5 GW approvati.
È il fenomeno del backlog fantasma: una domanda potenziale molto più ampia della domanda realizzabile. E, secondo Rossetto, governare questa differenza rappresenta una delle principali sfide per il sistema elettrico italiano.
Sul fronte dei consumi effettivi, il Paese parte da valori contenuti — circa 570 MW IT installati e 3,5 TWh/anno — ma la curva è destinata a crescere rapidamente. Al 2035 i data center potrebbero rappresentare fino al 13% della domanda elettrica nazionale, imponendo un ripensamento profondo della pianificazione energetica e infrastrutturale.
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