Il settore globale dei data center è preso nella morsa del “delivery gap”: la velocità con cui vengono realizzate nuove infrastrutture non tiene il passo con la richiesta di capacità – anzi, la distanza tra i due valori si allarga sempre di più, come svelano i dati di DC Byte.
Nel 2024, la domanda di capacità è aumentata del 30%, ma il ritmo delle nuove costruzioni è fermo, se non addirittura in calo, come negli Stati Uniti e nei grandi hub europei, ovvero Londra, Dublino e Francoforte. Nei mercati maturi, i vincoli energetici e i ritardi nelle autorizzazioni stanno rallentando la consegna delle strutture. E anche se, sulla carta, i progetti di nuovi data center hanno raggiunto livelli record, molti rimangono bloccati nella fase di pianificazione.
Anche nelle regioni ad alta crescita come il Sud-Est asiatico il numero delle nuove strutture attivate è inferiore a quello degli annunci.
“Questo non è un ciclo di mercato, è una limitazione strutturale“, secondo gli analisti.
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Data center in affanno, la capacità cresce solo sulla carta
DC Byte riferisce che un numero crescente di strutture viene ora pre-affittato anni prima della consegna. Interi progetti vengono venduti prima dell’inizio dei lavori.
“Questo non è solo un cambiamento nella strategia di locazione. È un segnale d’allarme che la pipeline globale delle infrastrutture digitali sta faticando a tenere il passo con la domanda“, affermano gli analisti. “La capacità sta crescendo sulla carta, non sul campo”.
Il volume dell’offerta impegnata, definita come progetti con terreni, energia e permessi di costruzione garantiti, è cresciuto di oltre sei volte dal 2019. Tuttavia, la capacità in costruzione non cresce più allo stesso ritmo. L’ultimo Global Data Center Index mostra un netto rallentamento dell’attività di costruzione in diversi mercati chiave.
“Il mercato è sovraccarico di progetti e sottodimensionato. Soprattutto negli Stati Uniti, stiamo assistendo a un vero e proprio scollamento tra pianificazione ed esecuzione”, afferma Colby Cox, Managing Director per le Americhe di DC Byte. “Le strutture vengono affittate prima dell’inizio dei lavori, ma i ritardi nella rete e le sospensioni nelle autorizzazioni causano ritardi nella consegna. Questo non è un problema di domanda. è un collo di bottiglia nello sviluppo. Gli operatori che riusciranno a rendere disponibile la capacità, non solo ad annunciarla, saranno quelli che vinceranno”.
Le criticità: elettricità e autorizzazioni
La disponibilità di energia è il primo fattore determinante per lo sviluppo di un data center. In molte aree metropolitane, la crescita dei data center è limitata non dalla mancanza di domanda o di investimenti, ma dalla rete elettrica locale. I ritardi negli allacciamenti alla rete sono un significativo collo di bottiglia.
Un altro ostacolo è l’iter burocratico per ottenere i permessi alla costruzione e agli allacciamenti (permitting). Le autorità sono anche più severe nel valutare l’impatto delle infrastrutture e non mancano le opposizioni a livello locale alla costruzione dei data center.
Alcune strutture hanno valutato soluzioni alternative come battery storage o microgrid, almeno in via temporanea. Ma questi rimedi non sono in grado di sostenere l’attivazione di un intero data center, sono solo delle risposte a breve termine.
Un’ulteriore limitazione può essere, ovviamente, la scarsa disponibilità di terreni liberi per le costruzioni.
Gli hyperscaler usano nuovi modelli di leasing
Gli hyperscaler e i provider di servizi cloud stanno cercando di assicurarsi la capacità molto prima nel ciclo di sviluppo, per esempio con il leasing pre-costruzione. In alcuni casi, gli utenti finali prenotano lo spazio con tre o quattro anni di anticipo per garantire la consegna nei mercati ad alta domanda.
Ciò non risolve tutti i problemi. Oltre all’accelerazione del pre-leasing, gli operatori dii data center devono fare i conti con tempi di sviluppo lunghi in specifici mercati. A Tokyo, ad esempio, i vincoli energetici e le limitate risorse di costruzione fanno sì che possano essere necessari diversi anni per rendere disponibile la capacità.
L’unione tra pre-leasing e tempi di consegna prolungati sta contribuendo a una riduzione precoce dell’offerta, che porta all’esclusione dei clienti più piccoli, che non possono permettersi di pagare le cifre che pagano gli hyperscaler, e la riduzione della disponibilità di colocation, soprattutto nelle città di Tier 1.
Jingwen Ong, Apac Research Manager di DC Byte, osserva: “In tutta l’area Apac, stiamo assistendo a un cambiamento nelle strategie di leasing, ma il ritmo e la pressione variano. A Tokyo, i clienti principali stanno bloccando gli spazi prima e in porzioni più grandi, il che ne riduce la disponibilità. Al contrario, mercati come Johor o Giacarta offrono ancora maggiore flessibilità, ma la situazione sta iniziando a cambiare. Il divario si sta riducendo e i clienti più piccoli sono quelli che ne risentono per primi”.
Colmare il gap di capacità: i nuovi mercati dei data center
Mentre i vincoli della rete e la scarsità di terreni rimodellano le strategie di sviluppo, gli operatori stanno puntando a nuovi mercato per l loro crescita. Per esempio, negli Usa l’Indiana o in Canada l’Alberta sono emersi come hotspot per gli hypersaler, capaci di offrire ampi terreni liberi, iter per i permessi più agevoli e opzioni energetiche scalabili.
Queste località non sono solo scelte secondarie. Stanno diventando destinazioni chiave per l’intelligenza artificiale e le infrastrutture cloud. Progetti come Wonder Valley in Alberta, destinato a diventare uno dei più grandi campus di intelligenza artificiale al mondo, riflettono la portata di questo cambiamento.
Le prossime evoluzioni: operatori sotto i riflettori
“Il rischio per operatori, utenti finali e investitori è evidente. Le infrastrutture non crescono più al ritmo richiesto dai servizi digitali. Senza cambiamenti nella pianificazione delle utility, nella regolamentazione regionale e negli investimenti energetici a lungo termine, il divario tra capacità impegnata e capacità operativa continuerà ad aumentare”, conclude DC Byte. “Non si tratta più solo di ritardi. È una questione di competitività. Operatori, sviluppatori e investitori vengono giudicati non solo in base alla capacità che possono impegnare, ma anche in base all’affidabilità con cui riescono a renderla operativa”.
Nei prossimi due anni, la pressione sulla fornitura diventerà più evidente. Molti dei progetti di grandi dimensioni annunciati nel 2023 e nel 2024 si stanno ora avvicinando alla fase critica in cui è necessario iniziare la costruzione. Chi si è assicurato energia, terreni e permessi sarà in grado di portare avanti il progetto. Altri potrebbero essere costretti a sospendere o rivedere i piani.
Due trend si confermeranno: il pre-leasing sempre più anticipato nel ciclo di sviluppo e, nei mercati più competitivi, le difficoltà per gli utenti più piccoli ad accedere alla capacità di cui hanno bisogno, perché gli operatori danno priorità ai locatari di larga scala.
