La geografia globale dei data center comincia ad allargarsi oltre i grandi hub che hanno sostenuto la prima fase di crescita del cloud. Africa e Asia-Pacifico stanno diventando due dei principali terreni su cui si misura la capacità dei mercati emergenti di intercettare gli investimenti legati all’intelligenza artificiale, trasformando la domanda di capacità di calcolo in nuove infrastrutture, servizi digitali e opportunità economiche.
La trasformazione assume caratteristiche diverse. In Africa, MTN Group ha scelto Sudafrica e Nigeria per la prima fase di una nuova piattaforma infrastrutturale che punta a sviluppare 150 MW di capacità data center predisposta per i carichi AI. In Asia-Pacifico, invece, il mercato ha già raggiunto dimensioni molto più ampie, ma presenta ancora forti squilibri tra economie mature e Paesi caratterizzati da una dotazione infrastrutturale relativamente bassa rispetto alla popolazione e alla domanda digitale.
A mettere a fuoco questa seconda dinamica è il rapporto Asia Pacific Data Centre Investment Landscape, pubblicato ad agosto 2026 da Cushman & Wakefield. Secondo l’analisi, l’Asia-Pacifico sta passando da settore ad alta crescita a vera e propria classe di infrastrutture critiche, sostenuta da AI, cloud, sovranità digitale e persistenti deficit di capacità.
Nonostante le diverse caratteristiche c’è un elemento che accomuna Africa e Apaca ovvero che la domanda potenziale è elevata, ma costruire data center non basta. Servono energia disponibile, reti di telecomunicazione, capitali, domanda aggregata, competenze e modelli industriali capaci di garantire un utilizzo sostenibile delle infrastrutture.
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MTN porta la nuova piattaforma data center in Sudafrica e Nigeria
Il progetto africano nasce dalla partnership tra MTN Digital Infrastructure e la piattaforma di investimento con sede negli Emirati Arabi Uniti fondata da Tarek Al Ashram, fondatore nel 2011 di Gulf Data Hub. L’iniziativa opererà attraverso Africa Data Hub Holding Limited, società creata per sviluppare e ampliare progetti di infrastrutture digitali partendo da Sudafrica e Nigeria.
La prima fase avrà un obiettivo di 150 MW. Lo ha confermato l’amministratore delegato di MTN Group, Ralph Mupita, durante una tavola rotonda con la stampa: “For now, only in South Africa and Nigeria, we are in that partnership, looking at 150MW as phase 1”. E ha aggiunto: “We will build out as demand requires”.
La formulazione scelta da Mupita indica anche il criterio con cui procederà l’espansione: la capacità verrà aggiunta seguendo l’effettiva evoluzione della domanda, evitando di definire fin dall’inizio un programma di crescita scollegato dalle esigenze del mercato.
MTN non ha ancora comunicato i siti interessati, il valore complessivo degli investimenti, la capacità dei singoli progetti o le tempistiche con cui i primi 150 MW saranno messi a disposizione. Il perimetro industriale dell’operazione, però, è già definito.
La nuova piattaforma combinerà la presenza territoriale e gli asset infrastrutturali di MTN Digital Infrastructure con l’esperienza di Al Ashram nello sviluppo, nella gestione e negli investimenti nei data center. A questa componente si aggiungerà Bayobab, la società del gruppo MTN attiva nella connettività digitale, che fornirà accesso alla propria rete panafricana e supporterà la commercializzazione dei servizi.
Data center e reti convergono nello stesso modello infrastrutturale
La presenza di Bayobab rende particolarmente rilevante l’operazione dal punto di vista delle telecomunicazioni. La crescita dei data center richiede infatti che la capacità di calcolo possa essere raggiunta attraverso reti ad alta capacità, con latenze contenute e collegamenti verso operatori, cloud provider, imprese e punti di interconnessione.
Compute e connectivity diventano così componenti sempre più integrate della stessa infrastruttura digitale. Per MTN, la disponibilità di una rete panafricana può rappresentare un vantaggio nella costruzione di un ecosistema capace di collegare i nuovi hub alle principali aree di domanda.
La scelta di Sudafrica e Nigeria riflette il peso dei due Paesi nel mercato digitale africano. Entrambi dispongono di popolazioni numerose, ecosistemi tecnologici in crescita, domanda aziendale e una presenza significativa di operatori di telecomunicazioni e servizi digitali. Il progetto lascia inoltre aperta la possibilità di estendere successivamente il modello ad altri mercati del continente.
La strategia si inserisce in un quadro nel quale la capacità data center africana rimane ancora molto limitata rispetto al peso demografico del continente.
Africa, il divario tra popolazione e capacità di calcolo
Secondo i dati del World Economic Forum richiamati nel materiale alla base dell’iniziativa, l’Africa ospita circa il 18% della popolazione mondiale, ma meno dell’1% della capacità globale dei data center.
Il divario diventa ancora più evidente osservando la disponibilità di risorse per l’intelligenza artificiale. Ricercatori, startup e piccole e medie imprese africane si troverebbero di fronte a una domanda insoddisfatta stimata in circa 7 milioni di ore GPU nei prossimi tre anni, mentre appena il 5% degli innovatori che lavorano sull’AI avrebbe un accesso affidabile a capacità di calcolo avanzata.
Sono numeri che spiegano l’interesse crescente degli investitori, ma anche la complessità della sfida. Il Wef parla infatti di un “compute paradox”: aumentare il numero dei data center può produrre risultati limitati quando non crescono contemporaneamente disponibilità di GPU, energia, connettività, dataset, competenze e domanda.
Il rischio è quello di realizzare capacità costosa che fatica a raggiungere livelli adeguati di utilizzo. Il costo del capitale, la frammentazione della domanda e il prezzo delle GPU possono pesare in modo particolare nei mercati in cui l’ecosistema digitale deve ancora raggiungere una scala sufficiente.
Per questo il Wef individua tra le possibili leve lo sviluppo coordinato di capacità di calcolo ed energia rinnovabile, modelli Gpu-as-a-Service, aggregazione della domanda e coinvolgimento dei governi come clienti di riferimento.
La posta economica è significativa. Secondo le stime citate dal Forum, l’intelligenza artificiale potrebbe generare tra 1.200 e 1.500 miliardi di dollari di valore economico in Africa entro il 2030. La disponibilità di infrastrutture locali sarà una delle condizioni per evitare che una quota rilevante di questa capacità venga acquistata e utilizzata fuori dal continente.
Asia-Pacifico, la capacità cresce ma la domanda corre più veloce
La situazione dell’Asia-Pacifico presenta una scala diversa, ma parte da uno squilibrio analogo. Secondo Cushman & Wakefield, la regione concentra oltre il 60% della popolazione mondiale ma soltanto il 22% della capacità data center operativa globale. A metà 2026 la densità era di circa 247.700 persone per MW, contro circa 106.800 a livello mondiale.
Negli ultimi dodici mesi l’Asia-Pacifico ha aggiunto oltre 2.200 MW di nuova capacità operativa. L’offerta aggiuntiva non è stata però sufficiente ad allentare il mercato: il tasso di disponibilità è sceso dall’11% al 10,3%, mentre la pipeline di capacità colocation è salita di oltre 8.200 MW, raggiungendo il record di 22.745 MW.
L’intelligenza artificiale sta rafforzando questo andamento. Cloud ed enterprise digital transformation continuano a sostenere la domanda, mentre AI e nuovi operatori “neo-cloud” richiedono quantità crescenti di capacità compute-intensive. Aumentano contemporaneamente i vincoli legati a energia, acqua, terreni e autorizzazioni.
Il risultato è una traiettoria di crescita che secondo Cushman & Wakefield porterà la capacità complessiva dell’Asia-Pacifico a moltiplicarsi di 2,7 volte entro il 2030, il ritmo più alto tra le tre grandi macroregioni mondiali considerate nel rapporto. L’area è già seconda soltanto al Nord America per capacità installata.
Vietnam, Filippine, India e Indonesia tra i mercati più sotto-infrastrutturati
La crescita non sarà uniforme. Uno degli indicatori utilizzati dal rapporto è il numero di abitanti per MW di capacità operativa: valori molto elevati possono segnalare un’infrastruttura digitale ancora insufficiente rispetto alle dimensioni del mercato.
A metà 2026 Cina continentale, India, Indonesia, Thailandia, Filippine e Vietnam superavano tutti quota 200mila abitanti per MW. Questi Paesi rappresentano nel complesso oltre il 90% della popolazione dell’Asia-Pacifico, ma rimangono relativamente poco serviti in termini di infrastrutture digitali.
Il divario appare particolarmente marcato in Vietnam, con circa 1,4 milioni di abitanti per MW, seguito dalle Filippine con 1,1 milioni, dall’India con 825mila, dall’Indonesia con 616mila e dalla Thailandia con 515mila. Cushman & Wakefield interpreta questi valori come un’indicazione di domanda latente e di ampio spazio per nuova capacità sostenuta da cloud, digitalizzazione e AI.
È qui che la nozione di “mercato emergente” assume un significato particolarmente concreto. L’attenzione degli investitori si sta spostando oltre Singapore, Tokyo, Sydney e gli altri hub maturi verso Paesi in cui la domanda domestica cresce rapidamente e la dotazione infrastrutturale parte da livelli più bassi.
India, Indonesia, Thailandia, Vietnam e Filippine possono quindi beneficiare di una doppia dinamica: la crescita interna dei servizi digitali e la diversificazione geografica perseguita da hyperscaler e operatori alla ricerca di energia, terreni e nuovi bacini di domanda.
La nuova capacità richiederà 280 miliardi di dollari
La corsa all’espansione presenta però un costo elevato. Cushman & Wakefield stima che tra il 2026 e il 2030 serviranno oltre 280 miliardi di dollari di CapEx per sostenere la pipeline di sviluppo data center nell’Asia-Pacifico. Il costo medio, terreno incluso, viene stimato in circa 10,7 milioni di dollari per MW.
Cinque mercati assorbiranno il 77% della spesa complessiva prevista. Il Giappone da solo rappresenterà circa un quarto del fabbisogno regionale di capitale, anche per effetto degli elevati costi di costruzione.
Il dato sui 280 miliardi aiuta a comprendere perché la finanza stia diventando una componente strutturale del mercato. La capacità di attrarre capitali può diventare un fattore competitivo al pari della disponibilità energetica e dei terreni.
Il rapporto segnala che nel 2025 e nei primi otto mesi del 2026 gli operatori hanno raccolto attraverso operazioni di debito annunciate pubblicamente oltre 43 miliardi di dollari. Dieci delle 18 operazioni considerate hanno superato il miliardo e due sono andate oltre i 10 miliardi.
Le banche continuano a mostrare interesse per il comparto, ma applicano criteri più selettivi. Privilegiano operatori con esperienza, sponsor istituzionali, clienti hyperscale e ricavi contrattualizzati nel lungo periodo. I progetti puramente speculativi incontrano invece maggiori difficoltà nell’accesso ai finanziamenti.
L’AI alza anche il costo delle infrastrutture
L’intelligenza artificiale modifica inoltre le caratteristiche tecniche e finanziarie dei nuovi campus. GPU ad alta densità richiedono maggiori quantità di energia per rack, sistemi di raffreddamento più sofisticati e una progettazione capace di adattarsi a generazioni hardware che evolvono rapidamente.
Secondo Cushman & Wakefield, un data center AI-ready con raffreddamento a liquido può richiedere un CapEx superiore del 25-35% rispetto a una struttura tradizionale raffreddata ad aria.
Il rischio tecnologico entra così direttamente nelle decisioni di investimento. Un edificio progettato oggi deve riuscire a supportare hardware che potrebbe presentare requisiti energetici e termici differenti già nel giro di pochi anni.
Gli investitori guardano quindi con crescente attenzione a modularità, possibilità di espansione, accesso scalabile all’energia e flessibilità dei sistemi di raffreddamento. La localizzazione rimane importante, ma perde parte della sua capacità di spiegare da sola il valore di un progetto.
Questa evoluzione rende ancora più significativa la strategia annunciata da MTN in Africa. Partire da una capacità iniziale e aumentarla in funzione della domanda può limitare il rischio di sovracostruzione in mercati nei quali l’ecosistema AI è ancora in formazione.
Il pre-leasing diventa una leva per investitori e operatori
In Asia-Pacifico un altro meccanismo sta diventando determinante: il pre-leasing, cioè l’impegno dei clienti a prendere in locazione capacità prima che l’impianto sia completato.
Nella prima metà del 2026 la capacità già pre-contrattualizzata è cresciuta del 115% su base annua, superando i 7,8 GW. Australia, Malaysia, India e Giappone rappresentano attualmente i principali motori di questa tendenza, mentre Indonesia e Thailandia hanno registrato rispettivamente una crescita di cinque e nove volte rispetto all’anno precedente.
Dietro l’accelerazione c’è innanzitutto la difficoltà di trovare energia disponibile. Il rapporto osserva che in molti mercati assicurarsi in anticipo la futura capacità elettrica è ormai più importante che assicurarsi l’edificio. Tempi autorizzativi lunghi e vincoli legati a terreni, reti e catene di fornitura spingono hyperscaler e imprese a prenotare capacità anni prima dell’entrata in esercizio.
Per gli investitori, i contratti anticipati riducono il rischio. Per i clienti permettono di mettere al sicuro megawatt che potrebbero diventare difficili da reperire nel momento in cui i nuovi workload AI entreranno in produzione.
Energia e connettività decidono la nuova geografia digitale
Africa e Asia-Pacifico mostrano dunque una traiettoria comune pur partendo da livelli di sviluppo differenti. La crescita della capacità è sostenuta da cloud, digitalizzazione delle imprese, sovranità dei dati e intelligenza artificiale. Ma il successo dei nuovi hub dipenderà soprattutto dalla disponibilità simultanea di energia, reti, capitale e domanda.
L’Asia-Pacifico offre già un esempio del problema. Cushman & Wakefield individua la disponibilità di potenza come uno dei principali vincoli allo sviluppo e sottolinea come gli operatori stiano rafforzando le partnership con utility, sviluppatori e governi per accelerare la messa a disposizione delle infrastrutture.
In Africa lo stesso nodo si presenta in una fase precedente. Il progetto MTN prova a collegare fin dall’inizio la componente data center alla rete panafricana di Bayobab, mentre il dibattito indicato dal World Economic Forum allarga il perimetro a energia rinnovabile, accessibilità delle GPU e modelli di utilizzo condiviso della capacità.
La disponibilità di compute locale può infatti ridurre la dipendenza da infrastrutture situate in altre regioni, diminuire la latenza e favorire lo sviluppo di ecosistemi digitali domestici. Perché questo avvenga, tuttavia, i nuovi data center devono trovare clienti e modelli economici sostenibili.
Dai grandi hub ai nuovi poli dell’economia digitale
Il mercato globale sta quindi entrando in una fase nella quale la crescita non coincide più soltanto con l’espansione dei poli già consolidati.
In Asia-Pacifico, Indonesia e Thailandia sono previste oltre i 3 miliardi di dollari di ricavi annui da colocation entro il 2030, mentre Vietnam, Filippine e altri mercati più giovani mantengono un ampio margine di sviluppo. Complessivamente, il valore degli asset data center operativi nei 14 mercati analizzati da Cushman & Wakefield dovrebbe superare i 950 miliardi di dollari entro il 2030.
L’Africa parte da una base molto più ridotta, ma proprio il divario infrastrutturale rende strategici progetti come quello di MTN. La prima fase da 150 MW tra Sudafrica e Nigeria rappresenta un investimento di capacità significativo in un continente nel quale il mercato deve ancora raggiungere una scala comparabile con quella asiatica.
Il punto decisivo sarà la capacità di trasformare il deficit in domanda effettivamente finanziabile. La crescita della popolazione digitale e dell’utilizzo dell’AI crea un potenziale evidente, ma la nuova geografia dei data center premierà i mercati capaci di mettere insieme elettricità, fibra, capitali, regole prevedibili e clienti sufficienti a sostenere infrastrutture ad alta intensità di investimento.
Per Africa e Asia-Pacifico è qui che si apre la partita dei prossimi anni. I mercati emergenti dispongono di uno spazio di crescita che i grandi hub maturi non possono più offrire nella stessa misura. La domanda di AI può accelerarne lo sviluppo, a condizione che la capacità di calcolo venga costruita insieme all’ecosistema economico e infrastrutturale necessario a utilizzarla.
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