I data center entrano sempre più stabilmente nei radar della finanza infrastrutturale italiana. Il nuovo fondo promosso da Polis punta a raccogliere 200 milioni di euro, estendibili fino a 250 milioni. L’obiettivo è sviluppare siti pronti per la costruzione e cederli, prima della fase operativa, a investitori o operatori specializzati.
A sostenere l’iniziativa come partner strategico sarà Stefano Donnarumma, manager con una lunga esperienza nella gestione di reti energetiche, ferroviarie, aeroportuali e nei servizi di pubblica utilità. Il suo ruolo non riguarderà soltanto l’individuazione degli asset. Comprenderà anche le connessioni elettriche, i rapporti con Terna, gli iter autorizzativi e il coordinamento delle competenze industriali.
Il fondo rappresenta il primo passo di una strategia più ampia. Polis vuole intercettare la crescita delle infrastrutture digitali italiane, sfruttando la domanda generata dal cloud e dall’intelligenza artificiale. Donnarumma prepara inoltre un veicolo complementare di private equity. Quest’ultimo investirà nella filiera industriale delle infrastrutture energetiche attraverso operazioni di aggregazione.
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Un modello che separa sviluppo e gestione
La strategia scelta da Polis segue il modello develop-to-sell. Il fondo acquisirà terreni brownfield e greenfield, procederà con le autorizzazioni e prenoterà la capacità elettrica necessaria. Successivamente svilupperà ogni progetto fino alla fase ready-to-build, per poi cedere l’asset a soggetti in grado di costruirlo e gestirlo.
Questo schema concentra gli investimenti nella parte della catena dove si genera una quota rilevante del valore. La disponibilità del terreno, l’accesso alla rete, i permessi e la progettazione definiscono infatti la concreta realizzabilità dell’infrastruttura. Senza questi elementi, anche un’area potenzialmente interessante resta inutilizzabile.
La scelta consente inoltre di contenere l’esposizione ai rischi della costruzione. Un centro dati richiede tempi lunghi, tecnologie complesse e capitale aggiuntivo. Dopo l’avvio, entrano poi in gioco i costi di gestione, la continuità operativa, la manutenzione e il rapporto con i clienti.
Polis intende quindi presidiare la fase iniziale, trasformando siti non ancora valorizzati in progetti industriali cantierabili. La società potrà così rivolgersi a operatori tecnologici, fondi infrastrutturali o piattaforme internazionali interessate ad aumentare la propria capacità in Italia.
“Il data center non è un semplice investimento immobiliare, ma un’infrastruttura complessa nella quale convergono energia, reti, telecomunicazioni, sicurezza e tecnologia. Per questa ragione, il progetto punta a integrare competenze industriali e capitali privati per contribuire a colmare il ritardo italiano in un settore destinato a crescere rapidamente anche per effetto della diffusione dell’intelligenza artificiale”, afferma Donnarumma.
Cinque siti e 520 megawatt di capacità
Il portafoglio iniziale comprende cinque siti, con una capacità complessiva prevista di 520 megawatt. Il rendimento netto atteso raggiunge il 25%, mentre il multiplo indicato è pari a due volte il capitale investito. Si tratta di obiettivi ambiziosi, coerenti con un’attività che punta a catturare il valore creato durante lo sviluppo.
La raccolta dovrebbe chiudersi nell’aprile 2027. Il target iniziale ammonta a 200 milioni di euro, ma il fondo potrà arrivare a 250 milioni. La disponibilità di capitale servirà a sostenere acquisizioni, studi tecnici, procedure amministrative, progettazione e prenotazione della potenza.
Proprio l’energia rappresenta uno dei principali fattori competitivi. La crescita del settore non dipende soltanto dalla domanda di servizi digitali. Servono reti in grado di sostenere carichi elevati e continui, oltre a tempi certi per le connessioni.
Per questo motivo, Donnarumma seguirà anche i rapporti con Terna e con i distributori locali. La sua attività riguarderà inoltre la selezione degli advisor tecnici, il coordinamento industriale e l’analisi dei profili regolatori. Il progetto richiede infatti competenze che vanno ben oltre la tradizionale gestione immobiliare.
“Metto a disposizione dei capitali privati un’esperienza maturata nella gestione delle grandi infrastrutture italiane, continuando a lavorare per lo sviluppo del Paese con investimenti che hanno ricadute sulla collettività”, spiega Donnarumma.
Il passaggio dai capitali alle infrastrutture reali dipenderà però dalla capacità di ridurre l’incertezza. Tempi amministrativi, accesso alla potenza e disponibilità delle aree possono modificare in modo sostanziale la redditività dei progetti. Il valore del fondo risiederà quindi nella selezione e nella preparazione degli asset, non soltanto nella loro acquisizione.
La crescita spinta dall’intelligenza artificiale
Secondo le stime indicate da Polis, il mercato italiano potrebbe crescere da 7,5 miliardi a 13,5 miliardi di euro entro il 2030. Nello stesso periodo, la capacità installata salirebbe da 1,8 a 4 gigawatt. Il raddoppio riflette l’aumento della domanda di elaborazione, archiviazione e connettività.
L’intelligenza artificiale sta accelerando questa dinamica. I modelli più avanzati richiedono grandi quantità di potenza computazionale e consumano molta energia. Di conseguenza, gli operatori devono realizzare strutture più grandi, dense e connesse a reti elettriche affidabili.
La questione assume quindi una dimensione industriale. Disporre di capacità nazionale significa ridurre la dipendenza da infrastrutture collocate all’estero. Significa anche attirare investimenti tecnologici, sviluppare competenze e rafforzare la sovranità digitale del Paese.
Tuttavia, l’espansione dei data center pone anche problemi di sostenibilità. I nuovi impianti devono integrare sistemi efficienti di raffreddamento, fonti rinnovabili e soluzioni per limitare i consumi. Inoltre, il loro sviluppo deve inserirsi nella pianificazione energetica dei territori, evitando squilibri sulla rete.
Il modello Polis cerca di affrontare questi nodi già nella fase di sviluppo. La prenotazione della capacità elettrica diventa parte essenziale dell’investimento, insieme ai permessi e alla localizzazione. In questo modo, il progetto viene presentato al futuro acquirente con una maggiore visibilità sui tempi e sui costi.
Il vantaggio italiano sul time-to-power
Uno dei principali punti di forza individuati da Polis riguarda il time-to-power, cioè il tempo necessario per ottenere una connessione elettrica adeguata. In Italia viene stimato intorno ai tre anni. Nei principali mercati europei può invece raggiungere un intervallo compreso tra sette e dieci anni.
Questa differenza potrebbe rafforzare la posizione italiana nel Sud Europa. I grandi operatori cercano infatti mercati dove la capacità elettrica sia disponibile in tempi compatibili con i programmi di investimento. Quando l’attesa diventa troppo lunga, il capitale si sposta verso aree più accessibili.
Il vantaggio, tuttavia, non può essere considerato permanente. La crescita delle richieste potrebbe mettere sotto pressione le reti e allungare i tempi. Inoltre, la diffusione disomogenea delle infrastrutture elettriche limita la scelta delle aree idonee.
Per trasformare il potenziale in investimenti servirà quindi un coordinamento più stretto tra istituzioni, gestori di rete, amministrazioni locali e operatori. La pianificazione dovrà anticipare la domanda, individuando i territori nei quali concentrare gli interventi.
Il fondo promosso da Polis si colloca proprio in questo spazio. L’obiettivo consiste nell’individuare le opportunità prima che l’aumento della domanda renda più costosi i terreni e più complesso l’accesso alla potenza. Il valore nasce dalla capacità di muoversi in anticipo e gestire le diverse fasi in modo integrato.
Dall’immobiliare alla finanza infrastrutturale
La struttura del progetto segnala anche un’evoluzione del mercato finanziario. I data center partono da un bene immobiliare, ma generano valore attraverso componenti energetiche e tecnologiche. Per questa ragione, richiedono capitali pazienti e competenze industriali.
Polis, nata nel 1998, gestisce 1,26 miliardi di euro attraverso 19 fondi attivi. La società opera nel real estate, nei crediti distressed e nelle infrastrutture. Il controllo fa capo per il 60% a Lbo France Gestion. Tra gli azionisti figurano anche Bper, Intesa Sanpaolo, Banca Valsabbina, Banca Popolare di San Felice 1893 e Unione Fiduciaria.
La composizione societaria mette insieme competenze finanziarie, immobiliari e bancarie. L’ingresso di Donnarumma aggiunge una componente industriale, decisiva per valutare la fattibilità dei progetti. In particolare, la conoscenza delle reti consente di leggere con maggiore precisione i vincoli legati alla disponibilità energetica.
Il fondo potrebbe inoltre ampliare il perimetro degli investitori interessati al settore. Finora, una parte rilevante del mercato è stata guidata da grandi piattaforme internazionali. L’ingresso di capitali privati italiani può favorire la nascita di una filiera nazionale più strutturata.
Resta comunque centrale il rapporto con gli operatori globali. La strategia develop-to-sell prevede infatti la cessione dei progetti a soggetti specializzati. La presenza di investitori locali non sostituisce quindi i grandi gruppi, ma può offrire loro una pipeline di siti già preparati.
Un fondo complementare per la filiera energetica
L’iniziativa immobiliare non esaurisce il progetto di Donnarumma. Il manager ha annunciato l’attivazione di un fondo complementare di private equity. Il veicolo investirà nella filiera industriale necessaria alla realizzazione delle infrastrutture energetiche.
“A breve attiverò anche un fondo complementare di private equity destinato a investimenti sulla filiera industriale per la realizzazione di infrastrutture energetiche, focalizzato su operazioni di buy and build tese a creare aggregazioni”, dichiara Donnarumma.
Il modello buy and build prevede l’acquisizione di aziende e la loro successiva integrazione. L’obiettivo è creare gruppi con una scala maggiore, capaci di affrontare investimenti complessi e competere su commesse più rilevanti.
La strategia risponde a un’esigenza concreta. L’espansione delle infrastrutture digitali richiede trasformatori, cavi, impianti, sistemi di continuità, tecnologie di raffreddamento e servizi ingegneristici. Una filiera frammentata rischia di non sostenere il ritmo degli investimenti.
Il collegamento tra i due fondi può quindi generare una piattaforma più ampia. Da una parte si sviluppano aree destinate ai data center. Dall’altra si rafforzano le aziende che forniscono tecnologie e componenti energetici. Le due attività restano separate, ma condividono una stessa visione industriale.
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