Il 2024 si è rivelato un anno di svolta per il Mercato Data Center in Italia, con una crescita del 17% che ha portato il valore della colocation a 765 milioni di euro, rispetto ai 654 milioni del 2023. Questo dato evidenzia l’importanza sempre più centrale dei data center nell’ecosistema digitale del Paese, spinta dalla diffusione del cloud computing, dell’intelligenza artificiale, dell’IoT e del 5G.
Secondo il report redatto da Rina Prime Value Services con il Centro Europa Ricerche, il settore immobiliare dei data center italiani sta diventando un nodo strategico per la connettività e l’economia digitale del Mediterraneo.
Ugo Giordano, presidente di Rina Prime Value Services, sottolinea che “il mercato immobiliare dei data center in Italia è in piena espansione, spinto dalla crescente domanda di infrastrutture digitali e dalla necessità di supportare tecnologie come cloud computing, intelligenza artificiale, IoT e 5G”. L’Italia, pur rimanendo indietro rispetto a mercati consolidati come Regno Unito, Germania e Paesi Bassi, si candida oggi a diventare un hub chiave, anche grazie alla sua posizione geografica e all’avanzamento della digitalizzazione.
Indice degli argomenti
Impatti economici e occupazionali: il data center come leva di sviluppo
Nel solo 2024, big tech e fondi internazionali hanno investito in Italia circa 37 miliardi di euro. Questo flusso di capitali ha già avuto un impatto macroeconomico: si stima una crescita del Pil superiore a 800 milioni di euro e la creazione di oltre 5.500 nuovi posti di lavoro in ambiti quali costruzione, manutenzione e telecomunicazioni. Le prospettive per il biennio 2025-2026 sono altrettanto ambiziose, con previsioni che indicano ulteriori 10,1 miliardi di euro destinati alla costruzione e all’allestimento di nuovi data center.
Milano capitale della potenza IT, ma il Sud è in piena espansione
Milano guida il Mercato Data Center nazionale, con una potenza installata di 238 MW IT, pari a un incremento del 34% rispetto al 2023. La città lombarda supera così mercati emergenti come Madrid e Varsavia, pur restando distante dagli hub consolidati come Londra, Amsterdam e Francoforte. Tuttavia, il panorama italiano sta rapidamente mutando, con il Mezzogiorno che guadagna terreno grazie a una serie di fattori favorevoli.
Secondo Stefano Fantacone, Direttore della Ricerca del Centro Europa Ricerche, “il Mezzogiorno può rappresentare una localizzazione ideale per le nuove infrastrutture”, soprattutto alla luce degli obiettivi fissati dal Pniec. Il rafforzamento della rete elettrica, l’incremento della capacità di accumulo e lo sviluppo delle rinnovabili potrebbero trasformare il Sud Italia in un nuovo snodo per i flussi digitali del Mediterraneo.
Segmentazione del mercato: wholesale dominante, hyperscale in rampa di lancio
Nel 2024, il segmento wholesale rappresenta la componente dominante del mercato colocation in Italia, con un valore di 444 milioni di euro e una quota del 58%. Seguono la colocation retail, con il 23%, e il building hyperscale, al 19%. Quest’ultimo, pur essendo attualmente minoritario, è destinato a espandersi rapidamente. Le prospettive di crescita sono legate allo sviluppo delle infrastrutture cloud da parte dei grandi provider internazionali, che puntano sempre più su soluzioni ad alta scalabilità per rispondere alla crescente domanda.
Le aree strategiche per lo sviluppo dei data center in Italia
Milano rappresenta il principale hub digitale del Paese, grazie alla densità di operatori cloud internazionali, a un’eccellente connettività in fibra ottica e a infrastrutture energetiche avanzate. Tuttavia, anche altre aree si stanno affermando. Roma è centrale per le infrastrutture governative e la sicurezza energetica, mentre il Piemonte e il Nord-Est beneficiano di condizioni climatiche favorevoli e bassi costi di raffreddamento. Il Centro-Sud, infine, sta vivendo una stagione di rilancio infrastrutturale grazie a politiche di incentivo fiscale, alla presenza di manodopera qualificata a basso costo e all’approdo di cavi sottomarini ad alta capacità.
I freni alla competitività: energia, connettività e burocrazia
Nonostante le potenzialità, il Mercato Data Center in Italia deve confrontarsi con criticità significative. Il costo dell’energia è tra i più alti d’Europa: nei primi mesi del 2025 il prezzo medio ha toccato 133,5 €/MWh, superando Francia, Germania e Spagna. Questo divario riduce la competitività dell’Italia e complica la pianificazione di investimenti a lungo termine. Inoltre, la saturazione delle reti elettriche in alcune aree urbane limita la disponibilità di potenza e genera ritardi nei permessi.
Anche la connettività presenta disequilibri territoriali. Il Nord vanta oltre 130.000 km di fibra ottica, mentre il Sud – pur emergendo grazie ai nuovi cavi sottomarini – necessita ancora di adeguamenti strutturali.
Infine, sul fronte normativo, la mancanza di una categoria edilizia specifica per i data center nel D.P.R. 380/2001 genera interpretazioni difformi da parte delle Regioni, ostacolando la rapidità dei processi autorizzativi.
Il ruolo del PNRR e degli incentivi pubblici
Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (Pnrr) e il programma “Italia Digitale 2026” hanno destinato oltre 6,7 miliardi di euro alla realizzazione di data center cloud-ready, nodi IP regionali e all’estensione della banda ultra-larga. A questo si aggiungono investimenti mirati, come i 900 milioni per il Polo Strategico Nazionale, i 300 milioni per la migrazione al cloud delle PA centrali e gli 11 milioni per il progetto Mer sulla digitalizzazione dei dati ambientali. Questi strumenti pubblici rappresentano un fattore abilitante per la crescita dell’intero ecosistema digitale italiano.
Operazioni strategiche: l’Italia attira i colossi del tech e della finanza
Nel corso del 2024, l’Italia ha visto un boom di operazioni significative nel settore data center. Mediterra DataCenters ha acquisito a Roma il data center Cloud Europe per 80 milioni di euro. Tim ha annunciato la costruzione di un nuovo centro vicino Roma per 130 milioni, mentre Aruba ha inaugurato un campus da 74.000 metri quadrati con 30 MW IT di potenza.
A Milano, Cbre ha ceduto un terreno di 70.000 metri quadrati per la costruzione di un nuovo centro. Ancora più rilevante è l’annuncio di una multinazionale estera che investirà 30 miliardi di euro in nuove infrastrutture in Italia. Microsoft e Aws hanno già stanziato, rispettivamente, 4,3 e 1,2 miliardi per espandere la capacità cloud e AI. Retelit e BT Italia hanno avviato progetti sul fronte teleriscaldamento e gestione energetica sostenibile, mentre Data4 ha incluso l’Italia nel suo piano europeo da 7 miliardi, destinando al nostro Paese una quota di 2 miliardi per data center AI-ready.
Valore di mercato e rendimenti a lungo termine: il data center come asset alternativo
Massimiliano Miceli conclude osservando che “il valore di mercato di un data center è influenzato dalla combinazione di caratteristiche immobiliari e tecnologiche. Gli investitori considerano sia il valore fisico dell’immobile sia la redditività operativa, con particolare attenzione alla capacità di generare ricavi stabili nel tempo”. In questo contesto, gli immobili per data center si configurano sempre più come asset alternativi ad alto rendimento, oggetto di strategie diversificate che spaziano dalla conversione di strutture industriali esistenti a joint venture con operatori tecnologici.
Prospettive: Italia al centro della trasformazione digitale europea
Nonostante le sfide, l’Italia si sta consolidando come un hub digitale del Mediterraneo. Il Mercato Data Center nazionale appare oggi pronto ad affrontare un nuovo ciclo di espansione, sostenuto da infrastrutture sempre più avanzate, dalla spinta normativa europea, e da un contesto geopolitico che valorizza la resilienza e la regionalizzazione della rete. Il prossimo triennio sarà decisivo per capire se il Paese riuscirà a colmare il gap con i FLAP-D europei e diventare un punto di riferimento stabile per l’innovazione digitale continentale.
